鄭州建業高新置業有限公司、賴曉鵬房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

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審理法院:河南省鄭州市中級人民法院
案  號:(2020)豫01民終1808號
案  由:房屋買賣合同糾紛
裁判日期:2020-04-03

河南省鄭州市中級人民法院

民事判決書

上訴人(原審被告):鄭州建業高新置業有限公司,住所地鄭州高新區環保路**。
法定代表人:焦笑言,該公司執行董事。
委托訴訟代理人:李宏圖,男,該公司員工。
被上訴人(原審原告):賴曉鵬,男,1992年11月6日出生,漢族,住河南省登封市。
委托訴訟代理人:張圣濤,河南天榮律師事務所律師。
原審第三人:中國銀行股份有限公司鄭州文化支行,住所地河南省鄭州市文化路**。
負責人:丁峰,該支行行長。
委托訴訟代理人:田地,該支行員工。

一審法院認為,賴曉鵬、高新置業公司簽訂的《商品房買賣合同》及賴曉鵬與中國銀行鄭州支行簽訂的《個人住房(商業用房)借款合同》系各方當事人真實意思表示,合同內容不違反法律、法規的強制性規定,為有效合同,賴曉鵬與高新置業公司之間形成合法有效的買賣合同關系,賴曉鵬與高新置業公司及中國銀行鄭州支行之間形成合法有效的擔保借款合同關系,各方當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。
根據《商品房買賣合同》的約定,“逾期交房超過60日的,買受人有權解除合同”,本案中,合同約定的交房期限為2019年1月30日,高新置業公司逾期交房已超過60日,賴曉鵬于2018年4月4日以書面形式通知高新置業公司解除合同,高新置業公司亦未對此提出異議,故賴曉鵬要求解除《商品房買賣合同》符合合同約定,也符合法律規定,該院予以支持。
因商品房買賣合同被解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應當予以支持。商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。本案《商品房買賣合同》解除后,《個人住房(商業用房)借款合同》也應當一并解除,高新置業公司應當將賴曉鵬交付的首付款305981元及已經償還過的貸款本息返還給賴曉鵬,將余下的貸款額返還給中國銀行鄭州支行。就賴曉鵬請求的首付款利息損失部分,合法有據,該院予以支持,自交付之日計算至實際返還之日。因中國人民銀行貸款基準利率這一標準已于2019年8月20日取消,故賴曉鵬主張的利息,自2017年5月8日至2019年8月19日的利息應按中國人民銀行同期貸款利率標準計算,自2019年8月20日起計算至實際給付之日的利息應按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。
對于違約金,賴曉鵬訴請違約金8127.85元,高新置業公司對此無異議,該院予以支持。
關于賴曉鵬請求高新置業公司賠償賴曉鵬維修基金、不動產登記費、按揭費等損失共計5698元,均是賴曉鵬為履行合同所支出的合理費用,現因為高新置業公司的違約行為導致合同被解除,賴曉鵬的上述損失應由高新置業公司予以賠償。
本院認為,依法成立的合同,受法律保護。本案中,高新置業公司、賴曉鵬簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示,合同內容不違反法律、行政法規強制性規定,合法有效,對雙方當事人均具有約束力,雙方當事人均應當按照合同約定履行各自義務。本案中,賴曉鵬已按照合同約定及時、足額支付購房款,高新置業公司作為商品房出賣人,亦應按照合同約定的期限向賴曉鵬交付房屋。雙方約定的交房時間為2019年1月30日,高新置業公司逾期交房已超過60日。根據合同約定,賴曉鵬作為守約方,有權解除合同。一審判決解除雙方《商品房買賣合同》、返還購房款,符合法律規定和合同約定。
合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。買賣合同因違約而解除后,守約方主張繼續適用違約金條款的,人民法院應予支持。案涉《商品房買賣合同》約定,逾期交房解除合同的違約金為買受人累計已付購房款的2%。故賴曉鵬請求高新置業公司按照約定支付違約金有合同及法律依據。一般情況下,違約金屬于對損害賠償總額的預定。但本案合同約定逾期交房解除合同的違約金并不足以彌補賴曉鵬的實際損失,且高新置業公司作為違約方在占用賴曉鵬支付的房款期間亦有獲益。依據充分保護守約方利益以及對違約方進行適當懲罰的原則,一審判決利息損失與合同約定違約金累計填補守約方因合同解除所受損害,并無不當。故高新置業公司關于不應同時承擔合同約定的違約金及賴曉鵬損失的上訴理由,本院不予認可。
賴曉鵬主張的按揭費系其履行合同所支出的合理費用,因高新置業公司的違約行為導致合同被解除,該項費用應由高新置業公司承擔,一審判決并無不當。
綜上所述,高新置業公司的上訴請求不能成立,應予駁回。一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費1652元,由上訴人高新置業公司負擔。
本判決為終審判決。

審判員扈孝勇
書記員馬倩倩

2020-04-03

weinxin
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